DAS GRUNDBUCH
Für das Gesamtverständnis des Grundbuchs ist es wichtig zu wissen, dass Eigentum nur übergeht durch die Auflassung (Einigung) und Eintragung im Grundbuch.
Immobilien Grundbuch
Der alleinige Kaufvertrag ist nicht ausschlaggebend. Das Grundbuch ist nicht für jedermann frei zugänglich. Zur Einsicht berechtigt ist nur derjenige, der ein berechtigtes Interesse daran hat.
Dies ist zum Ersten der Besitzer und zum Anderen jeder der ein dingliches, im Grundbuch eingetragenes, Recht an dem Grundstück besitzt (Hypotheken oder Wohnrecht etc.). Selbstverständlich haben auch Gläubiger, die einen vollstreckbaren Titel gegen den Eigentümer haben und den Grundbesitz vollstrecken wollen, ein Recht zur Einsicht.
Immobilien Grundbuch
Grundlagen
der Eintragung
In der Regel wird eine Eintragung ins Grundbuch nur durch vorherige Antragsstellung durchgeführt. Die Eintragung oder Löschung eines Rechts erfolgt nur, wenn derjenige dessen Recht betroffen ist, die Eintragung bewilligt. Z.B. die Löschung einer Grundschuld wird nur vollzogen, wenn der Gläubiger die Löschung bewilligt. Das selbe Prinzip gilt ebenfalls bei einem bestehenden Wohnrecht.
In Deutschland besteht der öffentliche Glaube an das Grundbuch. Dies bedeutet, dass man sich auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen darf. Solange ein betroffener nicht weiss, dass ein Grundbucheintrag falsch ist, wird er in seinem guten Glauben an die Richtigkeit des Grundbuches geschützt.
Die Form der Löschung
Die Löschung Im Grundbuch wird nicht durch ausradieren oder löschen am PC vollzogen sondern die betroffenen Stellen werden rot unterstrichen.
Inhalt des Grundbuchs
Ein Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis der Abteilung I, II und III.
Die Anschrift
Die Aufschrift oder auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes.
Das Bestands-Verzeichnis
Im Bestandverzeichnis werden das oder die Grundstücke nach Ihrer Benennung im Liegenschaftskataster eingetragen. Das Bestandverzeichnis besteht aus mehreren Spalten. Spalte 1 enthält die laufende Nummer der Eintragungen. Diese Zahl ist wichtig, weil Sie in Abteilung II und III wiederholt wird um darzustellen welches Grundstück des Bestandsverzeichnisses mit welcher Belastung belastet ist. In Spalte 3 und 4 stehen die Erkennungsmerkmale des Grundstückes also die Gemarkung, die Flur und Flurstücksnummer, die Wirtschaftsart sowie Lage und Größe. Die Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer ist die richtige, korrekte Bezeichnung für ein Grundstück. Die Angaben über Wirtschaftart, Lage und Größe sind zusätzliche Angaben für deren Richtigkeit das Grundbuch keine Gewähr übernimmt. Sie sind also nicht vom öffentlichen Glauben des Grundbuches erfasst. Für das Wohnungseigentum und das Erbbaurecht existieren gesonderte Grundbuchformen (Wohnungseigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch).
Die erste Abteilung
In der ersten Abteilung wird der Eigentümer eingetragen. Zu unterscheiden ist Alleineigentum und Miteigentum. Hier können natürliche- und juristische Personen genannt sein.
Die zweite Abteilung
In der zweiten Abteilung werden Belastungen des Grundbesitzes eingetragen und zwar alle Belastungen ausser den Grundpfandrechten. Eintragungen entstehen hier durch Einigung des Besitzers mit dem Berechtigten. Es können unter anderem folgende Rechte eingetragen werden: Nießbrauchsrecht, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Reallasten, Dauerwohnung und Dauernutzungsrechte, Zwangsversteigerungsvermerk, Insolvenzvermerk, Vormerkungen, etc.
Die dritte Abteilung
In der dritten Abteilung werden Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) einschließlich der hierher gehörenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen.
Das Rangverhältnis im Grundbuch
Bei Rechten die das tatsächliche Benutzen des Grundstückes berechtigen kann der Rang der Eintragung eine entscheidende Bedeutung spielen.
Ist zum Beispiel ein Grundstück erstrangig mit einem Nießbrauchsrecht (Der Nießbraucher hat das umfassende Nutzungsrecht am gesamten Grundstück) belastet und an zweiter Rangstelle mit einem Wegerecht, so geht der erste Rang vor. Der Nießbraucher kann also das Wegerecht untersagen. Die Bedeutung des Ranges zwischen Grundpfandrechten zeigt sich zunächst nicht. Der Rang hindert die Berechtigten in erste Linie nicht an der Ausübung Ihrer Rechte. Dies ändert sich jedoch wenn eine Zwangsversteigerung betrieben wird.
Bei einer Zwangsversteigerung erlischt nämlich das Recht aus dem die Versteigerung berieben wird und alle nachfolgenden Rechte. Die vorgenannten Rechte bleiben bestehen.
Der Erlös der Versteigerung wird unter den erloschenen Rechten in der Reihenfolge Ihres Ranges verteilt. Zwischen Abteilung II und III bestimmt das Datum der Eintragung über die Rangfolge. Sollten Sie über eine Zwangsversteigerung eine Immobilie kaufen, so müssen Sie in Ihrer Berechnung mit aufnehmen, dass vorgenannte Rechte bestehen bleiben. Diese Belastungen übernehmen Sie also.